地产开发项目融资方案

一、公司情况:

XXXX地产开发有限公司，注册资本2000万元，股份组成：XXXX87%，XXXX13%，股权结构简单。四级资质，无诉讼。

二、项目情况

项目位于XXXX最中心成熟商业区，紧邻XXXX第一中学、XXXX第三小学和XXXX医院，也属于典型的学区房，配套设施齐全。XXXX为XXXX州府所在地，中国西部百强县（市）、XXXX十强县（市）行列，全国最大的三七种植和加工基地，XXXX人口370万，XXXX常住人口50万。

三、主要经济指标

总占地：95亩，总建设：403331㎡

具体面积：住宅251286.98㎡，商业：151231.17㎡，车库：2244个

形象进度：项目分两期开发，一期占地面积38,947.24㎡，建筑面积217,618.00㎡主体工程已基本完工；二期占地面积24,365.00㎡，建筑面积185,713.00㎡，刚开始做桩基工程。

四、资金投入及负债情况

项目实际投入账面10.35亿、账外1.5亿（拆迁额外补偿约1亿元，其它支出约5000万元），合计11.85亿，包括股东投入4亿，工程垫资2.6亿，十四冶借款投入9700万元，银行借款2400万元，社会借款1000万元，销售回款3.94亿。

后期投入测算：一期配套设施建设投入1.12亿，二期工程款投入8.3亿，合计9.42亿。

五、当前资产估值

二期土地36.6亩，保守按550万/亩，价值约2亿（城区棚户区改造拆迁成本一般地段400-600万/亩，较好地段600-800万/亩，甚至超过800万/亩。）

一期未售商业86,948.89㎡，市场法评估，保守按均价13000元/㎡，价值约11.3亿。

住宅和车库不计，合计价值13.3亿。

六、利润分析

剩余可售金额33亿

住宅9.56万平方米（已扣除回迁安置2.3万平方米后）*4500 元/㎡=4.3亿，

商业13.3万平方米*20000 元/㎡=26.6亿

车库2244个*10万/个=2.2亿

一期开发成本已达10.35亿元，还需投入1.12亿；二期成本（不包括融资费用）8.3亿元，税费3.5亿，成本合计23.27亿元。（数据取自财务尽调报告）

项目总利润：33亿-23.27亿=9.73亿，

我公司利润9.73亿*51%=5亿

七、合作交易方案：

贵集团公司占股51%，XXXX占股49%，原股东已投入4亿，按股份占比多贵集团公司投入4.16亿，（用于归还工程垫资1.6亿、XXXX借款9700万元、银行借款2400万元、社会借款1000万元、土地税费1100万元、拆迁补偿1500万元以及一期工程水、电、消防、门窗等施工达到交付条件），公司注册资本增至4082万元。项目后续建设资金贵集团公司投入，项目利润按股份占比进行分配。